Znajdź nieruchomość w Hiszpanii
Znajdź nieruchomość w Hiszpanii
Jak kupić nieruchomości za granicą
26.12.2006 Manager Magazine
Boom na nieruchomości. Popyt na mieszkania w Polsce trwa. Lada moment może się jednak okazać, że równie atrakcyjną inwestycją są domy i apartamenty za granicą. Wielu Polaków jest już tego pewnych...
Lato 1988 roku. 17-letni Jacek Szyc wyrusza ze swoją dziewczyną Magdą na wymarzone wakacje do Hiszpanii. Rejon Alicante urzeka ich do tego stopnia, że obiecują sobie, iż kiedyś zamieszkają tu na stałe. Ale nie jak Anglicy, którzy przeprowadzają się na Półwysep Iberyjski dopiero na emeryturze. Najlepiej już, zaraz, jak najszybciej... Tak od razu zrobić się tego nie udało. Przez kolejne kilka lat musiały im wystarczyć w tylko wakacje w Hiszpanii, na które oszczędzali przez cały rok.
Ciągle jednak marzyli, że właśnie tam kiedyś będzie ich dom. Magda zdecydowała się nawet rozpocząć naukę w szkole kosmetycznej, z myślą o tym, że kiedyś otworzy w Alicante własny gabinet. Nie musiała. Przypadkowo poznana podczas jednego z corocznych wyjazdów Szwajcarka namówiła ja i Jacka na sprzedawanie hiszpańskich nieruchomości Polakom. Czemu nie? – pomyśleli.
Po akcesji do Unii Europejskiej, przed Polakami nie ma już formalnych granic i przeszkód w nabywaniu domów, mieszkań czy działek w krajach należących do Unii – nie są konieczne specjalne zezwolenia, a procedury znacznie uproszczono. Dlatego też coraz większa liczba rodaków rozgląda się za nieruchomościami poza Polską. Jacek Szyc szacuje, że liczebność tej grupy sięga już nawet tysiąca osób rocznie, z czego większość szuka domów za granicą na własną rękę, korzystając np. ze szlaków, które przetarli juz ich znajomi czy rodzina. Poniewż pochodzą z kraju, w którym zima jest dłuższa od lata, szukają miejsc właśnie takich jak Hiszpania – gdzie słońce świeci ponad 300 dni w roku.
11 lat temu, gdy Szyc otwierał swoją firmę, o potencjalnych klientów nie było tak łatwo. Po Warszawie czy Trójmieście krążyły tylko legendy o bajkowych rezydencjach nabywanych przez finansowych krezusów – nadmorskiej willi Aleksandra Gudzowatego w Naval D’Assant czy domu Sobiesława Zasady w cieszącym się ogromnym prestiżem Księstwie Monaco.
Jacek Szyc był pionierem – do 1995 r. w Polsce nie było agencji oferujących zagraniczne nieruchomości. Okazało się to jego ogromną szansą, ale także przekleństwem. Brakowało mu sprawdzonych wzorców i fachowych wydawnictw. Prowadził firmę metodą prób i błędów, mając początkowo do dyspozycji tylko kontakty z hiszpańskimi deweloperami, udostępnione przez znajomą ze Szwajcarii.
Najgorsze było pierwsze pół roku. Bez ani jednego klienta. Gdy nad Carismą – tak nazwał swoją agencję Szyc – wisiała już groźba bankructwa, znalazł się pierwszy amator na dom na Costa Blanca. Prowizja z transakcji wartej ponad 600 tys. marek pozwoliła pokryć znaczną część kosztów gdyńskiego biura. I przyniosła nadzieję na kolejne umowy. Po dwóch latach Carisma miała się już całkiem nieźle. Jedni klienci polecali ją kolejnym. A po pięciu latach Jacek i Magdalena Szyc spełnili wreszcie swoje marzenie i przeprowadzili się do Hiszpanii. W 2003 r. otworzyli tam lokalne biuro. Dziś działa także oddział Carismy w Warszawie, a jej przychody z bierzacego roku są szacowane na 3 mln zł. Taki wynik, połączony z ponad pół tysiącem sprzedanych za granicą nieruchomości, daje gdyńskiej firmie niekwestionowaną pozycję lidera w Polsce. Sami szefowie Carismy twierdzą, że tak naprawdę nie mają w kraju konkurencji z prawdziwego zdarzenia.
– Oprócz nas działa na rynku kilka innych firm, ale w zdecydowanie mniejszym zakresie – wyjaśnia Piotr Cicharski, menedżer warszawskiego oddziału Carismy. – Żadna z nich, w przeciwieństwie do nas, nie oferuje kompleksowej oferty pośrednictwa. Poza tym my sprzedajemy blisko sto nieruchomości rocznie. One w tym samym czasie realizują po trzy do pięciu transakcji.
Gdyńska firma jest członkiem Interagency Network, hiszpańskiej instytucji zrzeszającej ponad 150 agencji nieruchomości. Tym samym Carisma ma dostęp do bazy danych zawierającej ponad 8,5 tys. domów i apartamentów z Costa Blanca i Costa del Sol. Ale klienci firmy mają do swojej dyspozycji nie tylko nieruchomości z Półwyspu Iberyjskiego lecz także z innych krajów.
Rozwijając agencję, jej szefowie zdecydowali się na rozszerzenie oferty również o Chorwację, Portugalię, Francję i Włochy. Przyznają jednak, że 99,9 proc. ich sprzedaży stanowią właśnie nieruchomości hiszpańskie, głównie te położone na Costa Blanca.
– Tak więc o tym, że stawiamy przede wszystkim na wybrzeże Hiszpanii, zdecydowali nasi klienci – przyznaje dzisiaj Piotr Cicharski.
Cóż takiego kusi tam Polaków? Oczywiście – wspaniałe słońce, piaszczyste plaże, lazurowa woda w morzu, przepiękne pola golfowe i możliwość... jazdy na nartach w doskonale zorganizowanej bazie narciarskiej w górach Sierra Nevada, zaledwie dwie i pół godziny jazdy samochodem z Costa Blanca. Narty w garażu otoczonym palmami nie dziwią tu już nikogo oprócz przypadkowych turystów. Nie tylko pogoda i wypoczynkowe atrakcje decydują o tym, że Polacy kupują tu domy. Prawie 30 proc. klientów Carismy to osoby, dla których nieruchomości w Hiszpanii jawią się jako intratne inwestycje. I trudno się temu dziwić. W ostatnich kilku latach ceny domów i apartamentów na Półwyspie Iberyjskim zdrożały o blisko 150 – 160 procent. I w dalszym ciągu rosną – średnio po 15 proc. rocznie.
– Sprzedajemy Hiszpanię pod hasłem totalnej stabilności – opowiada Piotr Cicharski. – To miejsce dla ludzi, którzy nie lubią ryzyka inwestycyjnego. Ten kraj ma w ratingach pozycję znacznie lepszą niż Polska, dużo lepsze otoczenie finansowe. Banki są przyjazne dla cudzoziemców, nie stwarzają im żadnych biurokratycznych problemów.
Zaciągnięcie kredytu jest bardzo łatwe i rzadko zdarza się, by go nie przyznano. Do tej pory odmówiono zaledwie 1 proc. naszych klientów, a większość, bo ok. 75 proc., decyduje się na dźwignię finansową. Dlaczego? Otóż nie tylko dlatego, że hiszpańskie banki nie utrudniają im życia. Takie rozwiązanie po prostu najbardziej się opłaca, szczególnie tym, którzy myślą o nieruchomościach w Hiszpanii głównie w kategoriach inwestycji.
– Jeżeli taki jest główny cel zakupu, klienci działają według klucza – wyjaśnia Piotr Cicharski. – Szukają nieruchomości w pierwszej linii brzegowej, które najszybciej i najbardziej drożeją, o powierzchni od 80 do 100 metrów kwadratowych. Kupują na rynku pierwotnym i na kredyt, gdyż w ten sposób mogą najwięcej zarobić.
Zasada przy nabywaniu nowej nieruchomości jest następująca: najpierw klient płaci 3 tys. euro opłaty rezerwacyjnej, mniej więcej półtora miesiąca później wpłaca 30 proc. całej wartości domu albo apartamentu i podpisuje umowę przedwstępną. Przez kolejne dwa lata nie płaci nic (tyle czasu trwa średnio budowa) i jednocześnie nic nie ryzykuje – umowa jest bowiem ubezpieczona. A w tym czasie wartość nieruchomości rośnie mniej więcej o 30 procent. Kolejna wpłata – już z kredytu – uiszczana jest dopiero przy notarialnym przeniesieniu własności.
– Wielu naszych klientów tuż po tym akcie sprzedaje dom i realizuje swój zysk – mówi Piotr Cicharski. – Przez dwa, trzy miesiące, bo tyle przeciętnie czasu zabiera sprzedaż, płacą raty kredytu, które średnio wynoszą około 650 euro. Po czym w ten sam sposób kupują następny apartament.
Klienci zazwyczaj szukają nieruchomości do 200 – 350 tys. euro, chociaż rocznie zdarza się kilka transakcji wartych grubo powyżej miliona. Dla kupujących jest ważne, by mogli korzystać z dostępnego tylko dla mieszkańców basenu, kortów tenisowych itp. To oczywiście zwiększa nieco koszty utrzymania domu, ale jednocześnie podnosi jego atrakcyjność, co zaważy np. przy ewentualnym wynajmie.
Piotr Cicharski, podobnie jak Jacek Szyc, także przeprowadził się do Hiszpanii. Mieszka w niej z rodziną siedem lat. Bez większego żalu zrezygnował z pracy w polskich mediach, którym poświęcił aż 18 lat zawodowego życia.
– Za niewielkie pieniądze osiągnąłem wysoki poziom życia – przyznaje.
I ani myśli o powrocie na stałe do Polski. Wystarczy, że zawodowe obowiązki zmuszają go do przebywania w kraju przez kilka miesięcy w roku...
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, nie ma wątpliwości, że spośród krajów europejskich słoneczna Hiszpania jest najbardziej różnorodna i przystępna cenowo.
– Portugalia jest droższa, a klimat surowszy – wylicza ekspert. – Francja, a w szczególności Lazurowe Wybrzeże, droga i raczej dla koneserów. Bardziej zróżnicowana cenowo oferta, chociaż również nienależąca do najtańszych, jest we Włoszech. Serbia i Chorwacja to inwestycja raczej turystyczna niż całoroczna. Z kolei Turcja i Bułgaria to rynki rentowne, ale przede wszystkim dzięki temu, że mało uregulowane, a więc i bardziej ryzykowne.
W podobnym duchu wypowiada się Piotr Cicharski:
– Pracujemy obecnie nad rozszerzeniem oferty w Chorwacji, dlatego że Polacy lubią ten kierunek. Ale należy pamiętać, że nie jest w niej tak ciepło przez cały rok i tym samym nieruchomość wynająć jest trudniej niż w Hiszpanii. Poza tym najlepsze oferty w tym kraju już poszły. Tymczasem wielu rodaków ciągle myśli, że domy kosztują tam tyle, ile w Sochaczewie. Ceny nieruchomości w Bułgarii i Turcji są relatywnie niskie, lecz trudno przewidzieć, co na tych rynkach będzie się działo. Tak więc, choć zyski mogłyby być większe niż w bardziej stabilnych krajach, ryzyko także jest dużo większe.
Zdaniem Cicharskiego wkrótce hitem może się okazać Czarnogóra.
– To kraj, który ma wspaniałe tereny turystyczne – wyjaśnia. – A ponieważ po odłączeniu od Serbii potrzebuje pieniędzy, należy się spodziewać, że władzom będzie zależało na jak najszybszym unormowaniu sytuacji związanej z inwestowaniem w nieruchomości przez cudzoziemców.
A jak ma się sytuacja poza Europą? Po trzech latach koniunktury, jakiej amerykański rynek nieruchomości nie doświadczył od ponad 30 lat, boom ulega ochłodzeniu. Zdaniem ekspertów to sygnał dla inwestorów, że znowu nadszedł czas kupowania. Trzeba jednak uważać. Nigdzie bowiem na świecie rynek nieruchomości nie jest tak zdradliwy jak w USA. Zwłaszcza dla ludzi, którzy go mniej znają.
Dwa identyczne domy w tym samym miasteczku, oddalone od siebie zaledwie o dwie mile (3,2 km), może dzielić przepaść cenowa. Jeden będzie kosztować 500 tys. dol., drugi – 80 tys. Niewielki zaniedbany dom w Jupiter Island na Florydzie może kosztować 50 razy więcej niż okazały pałac w Beloit, na pograniczu Wisconsin i Illinois.
Paradoksów jest więcej, stąd korzystniej kupić ruderę w dobrej okolicy niż dwór w złej. Wartość nieruchomości w Stanach Zjednoczonych zależy bowiem wyłącznie od lokalizacji, w której się ona znajduje. W Paryżu, Buenos Aires czy Krakowie też są dzielnice lepsze i gorsze, ale takich dysproporcji jak w USA nie ma nigdzie.
Jakość okolicy wiąże się ze stanem panującego w niej bezpieczeństwa, strukturą socjalną lokalnej społeczności, niekiedy też przekrojem rasowym ludności, łatwością znalezienia pracy, poziomem szkół... Na szarym końcu są takie cechy, jak: krajobraz, odległość od centrum czy dystans do kolejki podmiejskiej. W przeciwieństwie do Warszawy w Chicago, Los Angeles czy San Francisco tylko ludzie ubodzy chcą mieszkać w pobliżu stacji metra czy pętli tramwajowej. Na pewno jednak dobra lokalizacja to lokalizacja droga.
Po drugiej stronie Atlantyku cena jest bowiem barierą chroniącą dzielnicę przed jej deprecjacją. Rentowność inwestycji w nieruchomości w skali długoterminowej (najmniej 20 lat), w USA wynosi średnio 6 – 8 proc. rocznie, a więc mniej więcej tyle, ile przynoszą bony skarbowe. I rośnie wraz z ceną. Stąd w miejscach ekskluzywnych, takich jak Jupiter Island, Vail i Aspen w stanie Kolorado, Beverly Hills czy w Sagaponack w stanie Nowy Jork, na nieruchomościach można zarobić 20 proc. i więcej rocznie.
Jedynym niezawodnym kryterium wyboru domu czy mieszkania (kondominium) znów jest jego cena. Ten, kto kupi najdroższy dom w mieście albo w okolicy uchodzącej za najdroższą, nie popełni błędu. Należy bowiem nabywać najlepszy dom, na jaki nas stać.
Lecz dlaczego właśnie najdroższy? Powód jest prosty – cena takiego domu wzrośnie najszybciej. Jest ich stosunkowo niewiele, co przy wzrastającym popycie wpływa na szybką aprecjację. W przeciwieństwie do klasycznego rynku nieruchomości w Europie, Australii czy Wielkiej Brytanii, w USA okazją nie jest dom tani, a wręcz przeciwnie. Na liście najlepszych (czytaj: najdroższych) w Ameryce kodów pocztowych (zip codes) królują od lat Kalifornia i okolice Nowego Jorku. Wysoko notowane są także Naples, Miami, West Palm Beach i Key West na Florydzie, Santa Fe w Nowym Meksyku, Beavers Creek, wspomniane już Aspen i Vail, Breckenridge w Kolorado, Lake Tahoe oraz Las Vegas w Newadzie, również Waszyngton i wybrzeże Nowej Anglii.I mniej więcej tam przybywają z Polski (wraz ze swoimi pieniędzmi) nabywcy amerykańskich nieruchomości.
Chociaż większość z nich nie traktuje ich jeszcze jako czystej lokaty, coraz częściej jedynym powodem nabywania w USA domów przez Polaków zaczyna być chęć pomnożenia kapitału. Dodatkowej atrakcyjności nadaje amerykańskim nieruchomościom rosnący na wartości złoty i niedrogi dolar.
Oszczędzanie na cenie nieruchomości to w USA pierwszy krok do porażki, chyba że ktoś przewidzi, które podupadłe miasto czy dzielnica się przeobrazi i stanie się drugim Youngstown w stanie Ohio, Hollywood (do niedawna to słynne miasto było mekką obszarpańców i narkomanów), Bismarck w New Jersey czy Key West na Florydzie. Najczęściej kupowane są tam obecnie kondominia, czyli odpowiednik naszych mieszkań własnościowych, także parcele budowlane, rzadziej domy i nieruchomości komercyjne.
Teoretycznie kredytu hipotecznego cudzoziemcom w USA się nie udziela.
No, chyba że ktoś ma numer identyfikacji podatkowej, tzw. Social Security i konto bankowe lub legalnie pracuje. Numer identyfikacyjny mogą otrzymać jedynie osoby tam urodzone lub mające ważną wizę służbową, a także uprawnione do pracy lub nauki w USA.
Równie trudne, a właściwie niemożliwe, jest uzyskanie kredytu z macierzystego banku cudzoziemca lub innej placówki znajdującej się poza Stanami. Jednak amerykańskie banki – a zwłaszcza firmy pośredniczące, tzw. mortgage banker albo mortgage brokers – są elastyczne. Osobom, które gwarantują znaczną (co najmniej 40 proc. wartości nieruchomości) wpłatę własną, a przy tym są w stanie wykazać się stałym dochodem, kredytu udzielą. Przy czym miesięczna rata pożyczki nie może być wyższa niż 30 proc. dochodu miesięcznego brutto, wliczając to ewentualny zysk z nieruchomości. Do potwierdzenia wysokości dochodu wystarczy za to... oświadczenie samej zainteresowanej osoby.
Dobrym wyjściem, zwłaszcza w warunkach bessy, jest tzw. finansowanie kreatywne, udzielane zwykle na okres od trzech do pięciu lat przez stronę sprzedającą. Zamiast iść do banku, kupujący – po wpłaceniu udziału własnego (downpayment) – resztę pożycza od właściciela nabywanej nieruchomości. W takich przypadkach oprocentowanie jest z reguły niższe, a wpłata własna nie przekracza 25 proc. wartości domu czy mieszkania. Stosunkowo łatwe zadanie mają kredytobiorcy, którzy interesują się danym obiektem w celach komercyjnych. W przeciwieństwie do banków europejskich, stroniących od nieruchomości biznesowych – takich jak centra handlowe, biurowce czy budynki – amerykańscy kredytodawcy są tu znacznie bardziej elastyczni. Zwłaszcza gdy nabywany dom czy plac ma pomagać inwestorowi w interesach.
Komuś, kto chociaż raz zakosztował rynku amerykańskich nieruchomości, naprawdę trudno będzie się oprzeć pokusie dalszego inwestowania. Procedury są tutaj mocno uproszczone, plany zagospodarowania precyzyjne, biurokracja zredukowana do minimum, a dzięki stuprocentowej prywatyzacji obrotu i znakomitej organizacji agencji pośrednictwa koszty transakcji są – w porównaniu z europejskimi haraczami – znacznie niższe. W dodatku rynek jest aktywny i płynny, obroty na nim duże, a prawo podatkowe liberalne. Łatwo jest sprzedać, łatwo kupić, łatwo wynająć i łatwo zarobić.
– Tak więc inwestujmy w nieruchomości za granicą, ale róbmy to rozsądnie, z myślą o przyszłości, a nie tylko z chęci zaspokojenia snobistycznych zachcianek – podsumowuje Tomasz Błeszyński. – A jeżeli nieruchomości w Polsce będą drożeć tak jak do tej pory, zagraniczne inwestycje staną się bardziej dostępne i opłacalne.
Agata Szymborska-Sutton
Jan M. Fijor
Hiszpania
70 proc. klientów Carismy wybiera nową zabudowę, gdyż są to obiekty tańsze niż na rynku wtórnym. 75-metrowy, pięciogwiazdkowy apartament w pierwszej linii brzegowej na Costa Blanca (200 metrów do morza, dwie sypialnie, salon, kuchnia i łazienka, w pełni wyposażony, z dostępem do basenu oraz kortów tenisowych) można kupić już od 160 do 180 tys. euro (do tego należy doliczyć opłatę notarialną i sądową w wysokości 2 proc. nabywanej nieruchomości). Zamożniejsi mają do dyspozycji domy na Costa del Sol, które są o 20 – 50 proc. droższe niż na Costa Blanca.
Klient, który decyduje się na kredyt bankowy, nie musi spełniać wielu formalności. Wystarczy, że dostarczy PIT za ostatni rok, kopię paszportu, zaświadczenie o zarobkach za ostatnie trzy miesiące oraz ewentualnie opinię ze swojego rodzimego banku. Wniosek rozpatrzony zostanie w terminie (zazwyczaj) do pięciu dni. Wiele osób przyjeżdża do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku lub jedynie na zimę.
W takim przypadku warto go komuś wynająć.W okresie tzw. twardego sezonu,tzn. od maja do września, za apartament 75-metrowy, położony bardzo blisko morza, można dostać tygodniowo 450 – 500 euro, i to do ręki. Koszty utrzymania hiszpańskiego lokum sięgają w skali roku tyle samo, ile w Warszawie w przypadku trzypokojowego mieszkania.
W Hiszpanii należy płacić podatek katastralny w wysokości 300 – 350 euro (cały czas odnosimy się do ekskluzywnego 75-metrowego apartamentu w pierwszej linii brzegowej).
Opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci) to 120 – 140 euro za 45 dni, zaś opłata wspólnotowa (za utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe) – od 30 do 40 euro miesięcznie. 70 proc. klientów Carismy wybiera nową zabudowę, gdyż są to obiekty tańsze niż na rynku wtórnym. 75-metrowy, pięciogwiazdkowy apartament w pierwszej linii brzegowej na Costa Blanca (200 metrów do morza, dwie sypialnie, salon, kuchnia i łazienka, w pełni wyposażony, z dostępem do basenu oraz kortów tenisowych) można kupić już od 160 do 180 tys. euro (do tego należy doliczyć opłatę notarialną i sądową w wysokości 2 proc. nabywanej nieruchomości). Zamożniejsi mają do dyspozycji domy na Costa del Sol, które są o 20 – 50 proc. droższe niż na Costa Blanca.
Klient, który decyduje się na kredyt bankowy, nie musi spełniać wielu formalności. Wystarczy, że dostarczy PIT za ostatni rok, kopię paszportu, zaświadczenie o zarobkach za ostatnie trzy miesiące oraz ewentualnie opinię ze swojego rodzimego banku. Wniosek rozpatrzony zostanie w terminie (zazwyczaj) do pięciu dni. Wiele osób przyjeżdża do swojego hiszpańskiego domu tylko kilka razy w roku lub jedynie na zimę. W takim przypadku warto go komuś wynająć.
W okresie tzw. twardego sezonu, tzn. od maja do września, za apartament 75-metrowy, położony bardzo blisko morza, można dostać tygodniowo 450 – 500 euro, i to do ręki. Koszty utrzymania hiszpańskiego lokum sięgają w skali roku tyle samo, ile w Warszawie w przypadku trzypokojowego mieszkania. W Hiszpanii płacić należy podatek katastralny w wysokości 300 – 350 euro (cały czas odnosimy się do ekskluzywnego 75-metrowego apartamentu w pierwszej linii brzegowej). Opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci) to 120 – 140 euro za 45 dni, zaś opłata wspólnotowa (za utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe) – od 30 do 40 euro miesięcznie.
Stany Zjednoczone
Ceny w najbardziej atrakcyjnych lokalach są znacznie wyższe niż w Polsce i sięgają 10 tys. dol. i więcej za metr kwadratowy. W kurortach Kolorado czy Florydy mieszkanie własnościowe z trzema sypialniami, o powierzchni 160 – 200 mkw., kosztuje od 500 tys. do 1 mln dol. Nowy Jork to podobne ceny, choć penthouse (mansarda) na Upper East Side może kosztować kilkanaście (a nawet kilkadziesiąt) milionów dolarów. Mniej ekstrawaganckie, jednak też"warte grzechu" nieruchomości można kupić w cenach porównywalnych z polskimi. Bardzo ładne mieszkanie w Chicago, z widokiem na jezioro Michigan, o powierzchni ok. 250 m kw., da się nabyć za 1 mln dol, czyli za blisko 12 tys. zł za metr kwadratowy. To przecież tyle samo, ile płacą inwestorzy w najlepszych lokalizacjach Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta. Kupować w Stanach należy wyłącznie przez duże renomowane agencje pośrednictwa. Do takich należą popularne franczyzy, np. Re/Max, Century 21, która w czerwcu 2006 r. rozpoczęła działalność w Polsce, Prudential czy Coldwell Banker. W szczególnych przypadkach można się posłużyć referencjami znajomych oraz rekomendacją miejscowych Izb Handlowych (Chambers of Commerce), których adresy i telefony można znależć w wyszukiwarkach Yahoo, Alta Vista lub Google. Nie warto kupować bezpośrednio od właściciela, tak jest bowiem i drożej, i gorzej. Pośrednictwo ze względu na stosunkowo wysoki prestiż zawodu cieszy się zainteresowaniem przedstawicieli Polonii. Nie ma właściwie dzielnicy, przedmieścia czy miasta, gdzie nie pracowałby polskojęzyczny pośrednik. Wielu z nich ogłasza się w wydawanym w Chicago informatorze polonijnym w Ameryce (www.truepol.com). Można ich także znaleźć w prasie polonijnej (w chicagowskim „Dzienniku Związkowym”, nowojorskim „Nowym Dzienniku” oraz „Kurierze Plus”), a także w wielu polonijnych serwisach internetowych (choćby www.polskiinternet.com; www.expatpol.com). Wkrótce swoje biuro w Stanach Zjednoczonych otworzy również Carisma, która będzie obsługiwała nie tylko Polonię amerykańską zainteresowaną inwestycjami w Europie, ale również Polaków, którym zamarzy się dom na Florydzie.
Kredyt w Polsce?
Jest możliwy, ale rodzime banki nie są zbyt chętne do pożyczania na zakup nieruchomości za granicą. Jednym z wyjątków jest BZ WBK, który ma takie kredyty w swojej ofercie od roku 2003. Nie różnią się one w zasadzie niczym od tradycyjnych kredytów hipotecznych (ich zabezpieczeniem jest bowiem hipoteka na polskiej, a nie zagranicznej nieruchomości). Również na takich warunkach można sfinansować inwestycję oferowanym przez PKO BP kredytem Własny Kąt. Potrzebne do uzyskania kredytu dokumenty muszą być przetłumaczone na polski przez tłumacza przysięgłego. BRE Bank proponuje też kredyt zabezpieczony hipoteką na polskiej nieruchomości. W takich sytuacjach można również zaciągnąć kredyt inwestycyjny lub gotówkowy, natomiast w Pekao SA – także pożyczkę.
Chorwacja
Kraj, do którego Polacy mają spory sentyment i chętnie widzieliby się w nim w roli właścicieli uroczego domku nad morzem. Niestety, ciężko tu znaleźć cenowe okazje, na jakie można było liczyć jeszcze kilka lat temu. Dzisiaj za 50-metrowy apartament w przyzwoitej lokalizacji należy zapłacić ok. 100 tys. euro. Problemem jest również zaciągnięcie kredytu w lokalnych bankach – eksperci od zagranicznych nieruchomości mówią, że można go sobie wychodzić, ale będzie to dla kupującego duże wyzwanie. Należy także pamiętać, że Chorwacja – będąc krajem spoza Unii Europejskiej – ogranicza cudzoziemcom dostęp do swoich nieruchomości. Polacy mogą w niej nabywać jedynie mieszkania. Pozostałe obiekty są dla nich dostępne tylko w przyoadku jeśli w Chorwacji cieszą się statusem cudzoziemca z prawem stałego pobytu. Oczywiście, mogą się starać o specjalne zezwolenie, lecz wtedy muszą się z kolei liczyć z tym, że poczekają na nie nawet... trzy lata. W 2004 r. chorwacki MSZ spośród tysiąca oczekujących wniosków rozpatrzył zaledwie 32, w tym aż 10 negatywnie. Możliwe jest jednak obejście tych przepisów. W jaki sposób? Kupując wymarzoną nieruchomość nie prywatnie, ale na firmę. Pocieszeniem dla zagranicznych amatorów domów może być to, że w 2008 r. planowana jest liberalizacja chorwackiego prawa w tym zakresie.
Włochy
Ceny są tu zróżnicowane, ale nie ma co liczyć na to, że w dobrej lokalizacji trafimy na cenową okazję. Nadmorskie tereny Włoch, podobnie jak Francji, są po prostu drogie. Chętni na zakup nieruchomości w tym kraju nie napotkają utrudnień ze strony państwowych urzędników, lecz muszą koniecznie sprawdzić, czy poprzedni właściciel nie zalegał z podatkami od nieruchomości. Włoski urząd finansowy ma bowiem prawo ściągnąć je z kolejnego nabywcy. Zaciągając kredyt, należy mieć minimum 50 proc. wartości obiektu, przetłumaczone na włoski zaświadczenie z banku o posiadaniu konta i wykaz dokumentujący dochody za ostatnie trzy lata. Na decyzję czeka się około dwóch tygodni. Oprocentowanie kredytu, który można zaciągnąć maksymalnie na 15 lat, wynosi przeważnie od 5,5 do 7,5 procent. Przy transakcji należy się liczyć z następującymi kosztami: 10-proc. podatkiem od nieruchomości, 18-proc. podatkiem od gruntu, 2–3-proc. opłacie notarialnej, 500 euro opłaty rejestrującej oraz 3-proc. prowizją dla agencji nieruchomości.
Francja
Droga, szczególnie w najmodniejszych nadmorskich rejonach na Lazurowym Wybrzeżu. I trudno się temu dziwić, gdyż przeważają tu luksusowe rezydencje, których ceny idą w miliony euro. Wywindowały je światowe gwiazdy show-biznesu, dla których swego czasu posiadanie domu w rejonie Saint-Tropez czy Cannes było niemal obowiązkiem. Cudzoziemcy mogą nabywać we Francji nieruchomości na podobnych zasadach jak Francuzi, według następujących kryteriów: osoby fizyczne bez ograniczeń, spółki – o ile ich osobowość prawna jest uznana przez V Republikę. Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości we Francji, należy: mieć udział własny w wysokości 50 proc., przedstawić opinię bankową przetłumaczoną na język francuski oraz wykaz uzyskanego dochodu za trzy lata (także przetłumaczony). Jeżeli kredyt zaciąga małżeństwo, ten ostatni dokument muszą przedstawić oboje małżonkowie. Formalności związane z uzyskaniem kredytu trwają około dwóch tygodni. Pożyczka może być zaciągnięta maksymalnie na 15 lat, a jej miesięczna spłata nie może przekroczyć jednej trzeciej miesięcznego wynagrodzenia (oprocentowanie wynosi od 5,6 do 6,5 proc. rocznie).
Portugalia
To obecnie stosunkowo drogi kraj – po wejściu do UE ceny nieruchomości szły regularnie w górę. W nadmorskich kurortach, takich jak Praya de Rocha w rejonie Algarve, jak grzyby po deszczu powstają bloki-apartamentowce. W tego typu budynkach ceny oscylują w granicach 100 – 150 tys. euro. Za dom z trzema sypialniami oraz dostępem do basenu trzeba zapłacić co najmniej dwa razy tyle. Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości bez ograniczeń. Stawki podatku od ich zakupu są zróżnicowane i zależą od ich wartości. Im tańsza nieruchomość, tym podatek niższy, dlatego standardem jest, że w akcie notarialnym wartość domu lub apartamentu się zaniża. Jeśli obiekt przeznaczony jest do użytku prywatnego, a jego cena nie przekracza 80 tys. euro, można uzyskać zwolnienie od podatku. Ewentualne wpływy z wynajmu podlegają obciążeniu podatkiem dochodowym.
Carisma Nieruchomości w Hiszpanii:
Sopot:
+48 58 621 00 31Costa Blanca Calpe:
+34 966 444 435Costa Blanca Calpe:
+34 966 444 435Costa Blanca Torrevieja:
+34 678 347 321Costa del Sol Marbella:
+34 966 444 435