Forbes Na tropie słonecznych inwestycji

Na tropie słonecznych inwestycji

Forbes 03/2010

Poszukiwacze cenowych okazji nie powinni w kryzysie ograniczać się do lokalnego rynku nieruchomości.

Prawdziwych przecen warto szukać teraz w Hiszpanii i Stanach Zjednoczonych.

Ponad 1300 metrów kwadratowych powierzchni, podziemny garaż na 16 samochodów, winda, sześć sypialni, siedem łazienek, prywatna sala kinowa i piękny widok na zatopiony w słońcu bulwar Las Vegas Strip.

Przed czterema laty znany amerykański aktor Nicolas Cage (laureat Oscara za rolę Sailora w „Dzikości serca” Davida Lyncha) kupił tę położoną w samym sercu światowej stolicy hazardu posiadłość za 8,5 mln dolarów.

Kryzys nie ominął jednak hollywoodzkiego odtwórcy ról superbohaterów – Cage od dłuższego czasu nie opłacał podatków od nieruchomości i w efekcie dom przeszedł w posiadanie banku. Na styczniowej aukcji jego luksusowa willa trafiła w ręce nowego właściciela za jedyne 5 mln dolarów.

Do końca tego roku na amerykańskim rynku banki wystawiają na sprzedaż jeszcze kilka milionów nieruchomości przejętych za niespłacone kredyty.

To niezła okazja dla inwestorów z nadwyżką gotówki. Według indeksu Standard & Poor’s/Case-Shiller od szczytu osiągniętego w II kwartale 2006 r. domy w Stanach Zjednoczonych staniały już o 32,2 procent.

Ich ceny są obecnie na poziomie z końca 2002 roku. Ale nie trzeba od razu porywać się na warte miliony dolarów posiadłości przeżywających ostatnio finansowe kłopoty gwiazd show biznesu i miliarderów.

Jak twierdzi Piotr Pawlikowski z agencji PressitOn specjalizującej się w sprzedaży nieruchomości w USA, na przykład w Miami można kupić przejęty przez bank apartament z widokiem na ocean już za 150 tys. dolarów.

- W przypadku takich okazji oczywiście najlepiej dysponować gotówką, ale Polacy mogą również zaciągnąć w USA kredyt hipoteczny do 50% wartości nieruchomości. – tłumaczy Pawlikowski. – Korzyścią wynikającą z zakupu nieruchomości stanowiącej własność banku jest przede wszystkim uregulowany stan prawny bez ukrytych obciążeń, czy wad prawnych , czyli tzw. czysta hipoteka . Dla inwestorów to bezpieczeństwo oraz oszczędność czasu – dodaje.

Gwarantowane 365 słonecznych dni w roku, słabnący dolar i doskonała infrastruktura sprawiły, że od kilku lat Floryda stała się jednym z ulubionych miejsc dla zmęczonych niskimi temperaturami Rosjan. Ci bardziej zamożni najchętniej kupują domy w Miami, Boca Raton, Fisher i Star Island oraz Indian Creek. Zjawisko to stało się na tyle powszechne, że w branży żartobliwie mówi się nawet o rosyjskiej kolonizacji Florydy, a moskiewscy deweloperzy, tacy jak np. Mirax Group, budują w Miami Beach całe osiedla domków specjalnie dla swoich rodaków.

Dla Polaków inwestycje w Miami to wciąż luksus. Najczęściej inwestujący w nieruchomości za granicą wybierają Hiszpanię, ostatnio z tym większym entuzjazmem, że to właśnie w tamten rynek kryzys uderzył szczególnie mocno i przeceny są spore. Na przykład na Costa del Sol można dziś kupić apartamenty położone w pierwszej linii brzegowej za 100 tys. euro, a jeszcze dwa lata temu były droższe o 50%.

- Dla nas Hiszpania zawsze będzie bardzo atrakcyjna, bo loty w tamtym kierunku są częste i coraz tańsze, a na miejscu cała infrastruktura stworzona jest pod rezydentów. Można łatwo załatwić formalności, uruchomić własny biznes, no i różnice kulturowe nie są duże – mówi Jacek Szyc, właściciel biura nieruchomości Carisma.

Większość jego klientów przy zakupie domu w Hiszpanii posiłkuje się kredytem hipotecznym zaciąganym w miejscowych bankach. Przy odkupywaniu zajętych przez banki nieruchomości można liczyć na kredyt nawet do 90% wartości, oprocentowany na 2,5%. Choć wtedy są to częściej ładne mieszkania niż nadmorskie apartamenty, jednak trudno będzie znaleźć bardziej korzystne warunki kupna, gdy rynek odbije od dna.

Dla porównania, popularna do niedawna Bułgaria zaostrzyła w ostatnim czasie przepisy kredytowe dla cudzoziemców: teraz o finansowanie mogą się ubiegać jedynie ci, którzy posiadają już nieruchomość w tym kraju.
Szyc podkreśla, że nawet inwestorzy, których nieruchomości zostały przejęte przez bank, obiektywnie nie stracili na kupnie domu w Hiszpanii.

- Klient, który kupił dom w 2001 roku i odsprzedaje go teraz po cenie zakupu, mógł nie tylko korzystać z nieruchomości przez osiem lat, ale także pobierać pieniądze z tytułu najmu – tłumaczy.

Nie wszyscy jednak rozumieją, po co wydawać 250 tys. euro na wakacyjną nieruchomość oddaloną o setki kilometrów od domu, skoro za te same pieniądze można podróżować po świecie, zatrzymując się w luksusowych hotelach. Bo – jak podkreśla Grzegorz Kwolek z agencji Most Properties – taka suma zainwestowana w dobry zagraniczny apartament przeznaczony do wynajmu może dać nawet do 20 tys. euro zwrotu i sama się finansuje.
- Można mieć i dom, i pieniądze na wakacje. Większość klientów kupuje domy za granicą, traktując to jako doskonałą inwestycję – wyjaśnia.

W Hiszpanii czy Egipcie apartament z gwarancją wynajmu można kupić bez większego problemu. Najczęściej jest to możliwe wtedy, gdy developer realizuje nadmorską inwestycję pod turystów i prowadzi również działalność hotelarsko – wypoczynkową. Oprócz dużego ośrodka buduje wtedy na swoim terenie także bungalowy dla prywatnych inwestorów, w których w czasie ich nieobecności można zakwaterować turystów przyjeżdżających na kolejne turnusy.

Gdzie więc Polacy powinni teraz szukać cenowych okazji?

Agenci zgodnie wskazują na Hiszpanię i Stany Zjednoczone, ale warto też zwrócić uwagę na Chorwację.
- To rynek, który odczuje skutki kryzysu dopiero za jakoś czas. Do tej pory ceny były tu sztywne, ale przy niezbyt szerokiej oferciezainteresowanie spadło do zera. Rynek będzie musiał zareagować przecenami - przepowiada Jacek Szyc.
- Perspektywa wejścia do Unii Europejskiej i coraz bardziej liberalne przepisy nabywania nieruchomości przez obcokrajowców powinny owocować wzrostem wartości nieruchomości na tym rynku - dodaje Anna Niemczycka, ekspert portalu inwestycje.pl
Inwestorzy, którym marzą się bardziej egzotyczne kierunki, powinni przede wszystkim zwracać uwagę na dostępność danej lokalizacji oraz stabilność sytuacji politycznej.
-Teraz zasugerowałabym Karaiby. Wartość nieruchomości na wyspach Bahama rośnie o 10-11proc. rocznie. Dobrym pomysłem jest też Tajlandia. można tam liczyć na zwrot rzedu 8 proc. w skali roku. To miejsce stabilne i łatwo dostepne - tłumaczy Grzegorz Kwolek.
Jednak podobnie jak w przypadku innych inwestycji, także i te w nieruchomości niosą ze sobą pewne ryzyko. W latach 2002-2005 bardzo popularny był Dubaj - tamtejszy rynek cieszył się wtedy wielkim zainteresowaniem inwestorów. Sztuczne wyspy w kształcie palmy i najwyższe budynki świata kusiły wielu.
Kupowano całe piętra w wieżowcach, żeby kilka miesięcy później odsprzedać je z wielokrotnym zyskiem. I choć ceny były wysokie, bo na nieruchomość trzeba było wydać 200-250 tys.euro, można było liczyć nawet na 11-proc zwrot z wynajmu rocznie.
Kiedy jednak okazało się że tamtejsi szejkowie nie są w stanie spłacać kredytu zaciągniętego przez Dubai World, a robiący interesy ekspaci uciekli do krajów pochodzenia w strachu przed ostrymi karami dla dłużników, rynek nieruchomości się załamał. Dziś można tam kupić apartamenty przecenione o 40% w porównaniu z okresem hossy, ale chętnych i tak niema, bo niewiadomo czy i kiedy ceny znowu zaczną rosnąć. Grzegorz Kwolek przyznaje jednak , że wśród jego klientów znajdują się także ryzykanci.
Mieliśmy ostatnio zapytanie o Abchazję. To region o nieustalonym wciąż statusie prawnym. Ryzyko inwestycyjne jest więc ogromne, ale szansa na wielokrotny zysk całkiem spora – tłumaczy.
Większość dokonuje jednak bardziej konserwatywnych wyborów, w nieruchomości zagraniczne inwestuje się często również z myślą o przeprowadzce w konkretne miejsce na emeryturze. A wtedy się liczy się przede wszystkim święty spokój. Nic więc dziwnego, że kraj sjesty przyciąga tak wielu amatorów.